| 土地活用の定番といえば、アパートと駐車場ですが、いちばん簡単なのは、駐車場ですね。 しかし、駐車場経営もトラブルが増え、安易に考えていると後悔します。不法駐車や車上荒らしなどは対処が厄介です。盗難車でもないかぎり警察は不法駐車を取り締まってくれません。車上荒らしもやり易い駐車場とやり難い駐車場があります。放置すると、利用者が去っていくことになります。 一口に駐車場をやるといっても、その形態はイロイロあります。 その形態の違いによって、税金面にも差が出ます。ここでは、個人経営の月極駐車場を前提にお話します。（今回、法人経営や時間貸しは想定していません） 【青空駐車場・土のまま】 単に、空き地を駐車場にしている場合です。水溜りができ、車や服が汚れるなど利用者からは人気がありませんので、駐車場料金も高く取れません。税金面でのメリットもありません。 売却予定の土地でしたらよいのですが、それが１０年以上先の話だと、アスファルト舗装（耐用年数１０年）をおすすめします。 【青空駐車場・アスファルト舗装】 空き地にアスファルト舗装をした駐車場の場合です。相続税法における小規模宅地の特例を選択することで、土地の評価が２００平米まで、５０％減額されます（参照：注１）。 では、砂利敷きはどうなのか？ 国税不服審判所は、砂利の大半が埋もれている場合に、構築物がある状態とは言えないと判定しています。ですから、砂利敷きの状態によると考えられます（砂利敷きは認められないという見解もあります）。老婆心ながら、アスファルト舗装は構築物です。 地域にもよりますが、土のままより1,000〜2,000円程度の違いがあります。また、人気があるのもアスファルト舗装の方ですので、早く借り手が見つかります。 最近、車上荒らしが増えていますので、場所によっては照明をつけるのも経営上必要だと思います。 【シャッター付駐車場】 ひとつひとつが区画された連棟式の車庫です。木造やスチール製が多いようです。 建築費が安いため、初期投資が少なくてすみます。また、維持費もほとんどかかりません。立地条件も広範囲で、田舎でも可能です。けっこう賃料が取れますのでおすすめです。 税金面では、小規模宅地の特例を選択できます。 契約を車だけに限定せず、店舗や作業場などの利用を認めますと借家法の適用を受けますので、貸家建付地として土地の相続税評価が下がります（注２：参照）。また、建物も貸家として相続税評価が下がります（注３：参照）。 店舗や作業場などを認めれば、車以上の賃料が取れます。しかし、借家法の適用を受けるのが嫌な方もおられるでしょう。 【２階をトランクルームにした駐車場】 駐車場の上に収納ボックスを設けたタイプです（ライゼボックス、大和工商リース他）。地上を駐車場に使い、上をトランクルームにします。無人管理で２４時間利用できます。 現在、駐車場をされている方にとっては、駐車台数は少し減りますが、土地の立体利用ができますので収益アップになります。 ただし、税金的メリットは、小規模宅地の特例だけです。借家法の適用もありません。 駐車場は、このほかにも立体駐車場やコインパーキングがあります。また、別の機会に取り上げたいと思います。 バブルの頃は、立体駐車場の建設が多かったです。今はコインパーキングですね。それも、かなり出来ています。次は何でしょう？ ◆税金については、税理士などの専門家にご相談をお願いします。 注１：相続税法の小規模宅地の特例（不動産貸付用の土地の場合） ２００平米の面積まで、土地の評価が５０％減額されます。貸付け規模や建物・構築物の状況は問われません。建物・構築物の敷地であり、相当の対価を得て継続的に貸付けられていることが要件です。 注２：貸家建付地の相続税評価額 更地の評価額×（１−借地権割合×借家権割合） 注３：貸家の相続税評価額 建物の固定資産税評価額×（１−借家権割合） |
