土地活用プラス！　土地活用検討の注意点

土地活用検討の注意点　

2002-6-1　

土地活用を考えるとき、何に注意すればよいのでしょうか？
　
自分の土地の現状把握は、みなさんされていると思いますが、税制や法規制、社会情勢や経済情勢なども把握しておく必要があります。
　
そして、忘れてはならないのが、自分自身や周囲の関係者の状況を把握しておくことです。
　
個々の事情にもよりますが、気をつけるべき点を上げてみました。
　
　
●用途地域
　
土地の利用用途と建物の規模を制限しますので、これを押さえておくのが基本です。用途地域の変更情報には、アンテナを張っておきましょう。そのほか、建ぺい率、容積率、地区計画、建築協定などの制限も役所で確認しておきましょう。
　
●建築指導
　
各市町村では、独自にさまざまな建築の制限や条件を付けています。特に、ワンルームや中高層ビル、一定規模以上の共同住宅の計画には、何らかの制約があります。
　
●道路
　
前面道路の幅によって、建物の規模や高さが制約を受けます。また、都市計画道路の指定があれば、利用計画に影響を与えます。
　
前面道路の人や車の交通量は、商業立地の重要な判断条件になります。
　
●周辺地域の状況
　
計画地周辺はどのような地域なのか。どのような公共施設や商業施設があるのか。これを把握することで、土地活用の漠然としたイメージが湧いてくると思います。
　
●地域開発計画
　
どのような将来計画があるのか。実現可能性はどの程度か。地域の将来動向も掴んでおきましょう。
　
●土地評価
　
土地は事業資金借入の担保になります。土地の評価によって借入の限度も変わります。ですから、土地の評価が低いと希望する土地活用も難しくなりますので、金融機関に確認しておくことも必要です。
　
●賃貸市場
　
どういう賃貸物件に需要があるのか？　賃料相場はどれくらいか？これらを調べるのは土地活用のＡＢＣです。インターネットでも調べることは可能ですが、自分で計画地周辺を調べるほうが実感がつかめます。そして、不動産業者を数軒ほど回り、話を聞きましょう。客付けや管理を依頼するときの業者選定にも役立ちます。
　
●税制・法律改正
　
土地活用と税金は密接に関係しています。土地に関係した税制が過去に何度も改正され、その影響を受けて土地活用が促進されたり、新しい活用手法が生まれたりします。（その反対のこともありますが）
　
また、法律の改正により、新しい用途の建物が可能になったり、より大きな建物を建てられることもあります。たとえば、昨年、都市計画法が改正され、土地利用の規制や緩和が地域の実情に応じて弾力的に変更されます。また、近年、建築基準法は容積率規制を緩和する傾向にあります。
　
日頃から、改正の情報とその影響について関心を持ちましょう。
　
●利害関係者
　
計画地周辺に、どのような人達が住んでいるのか？　その人達との関係は良好か？　昔から土地を所有されている方は、反対運動されて、計画が頓挫しないように！？
　
家族の反対もよくあります。先祖代々の土地だと親戚まで反対してきます。計画を念入りにして、十分な説明をしましょう。業者が持ってきた計画書を見せるだけでは、理解を得るより騙されないように注意されるのがオチです。
　
●自分自身
　
性格や考え方によって、土地の活用方法も違ってきます。特に、どれだけの借金ができるかは、人によって違うようです。億を超える借金は、誰でもできるわけではありません。借金の精神的プレッシャーに耐えられるか？　よく考えてみましょう。
　
低予算でやれるアパートやトランクルームのほか、借金をしないで済む定期借地方式や等価交換方式もありますので、無理をすることはありません。
　
その土地に合った活用方法も大事ですが、まず、あなたに合った方法を選択すべきです。