| 「差別化」した賃貸住宅を考えておられる方にお勧めします。 特に、容積率や高さ制限の厳しい、低層の住居地域にいかがでしょうか。 地下室は遮音性がありますから、防音室として使え、気にせずに音が出せます。カラオケ、オーディオ、ピアノ、最近流行のホームシアターなど、好きな方にとっては夢の住宅ではないでしょうか。また、トレーニングルーム、ホビールームにも使えます。倉庫にも使えますが、夢がないですね。（笑い） 地中は温度変化が少ないため、夏は涼しく、冬は暖かです。その分省エネになります。 平成６年の建築基準法改正で、住宅の地下室を容積率の計算に入れなくてもよいことになりました。（ただし、延床面積の１／３まで）これで、低層の住居専用地域でも、地下室を造ることにより、賃貸スペースを広げることが可能になったのです。 ここで紹介するのは、地下１階・地上２階、木造建て、連棟式共同住宅です。簡単に言えば、地下室付の長屋です。 この地下室には、いくつかの特徴があります。 地下室の壁は、基礎と一体の鉄筋コンクリート造にする必要があります。ですから、１階の広さ分の地下室ができます。 また、地下室の天井は、地盤面から高さ１メートル以下にしなければなりません。つまり、完全に土の中に埋まった部屋にする必要はないということ。そこで、地上１メートルの間に窓を設けることで、明かりが取れ、換気もできます。ですから、「からぼり」をつくるような無駄な費用もかかりません。 心配される湿気の問題については、基礎の外周（地上から地下の部分まで）を、厚さ２５ミリ以上の発泡プラスチック系の断熱材を貼り付ける規定になっています。また、基礎を防湿コンクリートで造り、基礎全体を防湿シートで包み、居室には換気扇を設ける必要があります。 次に問題なのは、建築コストですが、カナダ生まれの「ＡＡＢ型枠」を、地下の壁工事に使うことで安くなります。これは一般に使われている木製の型枠ではなく、発泡ポリスチレンでできた型枠です。コンクリートが固まっても、そのまま断熱材として残しておきます。厚さが５６ミリあり、それも内と外側にありますので、規定の仕様より高いグレードです。 木製の型枠は、現場で専門の型枠大工が作り、コンクリートが固まれば取り外し持ち帰りますので、手間がかかります。反対に、ＡＡＢ型枠は工場で作り、現場で簡単に積み上げるだけででき、後で取り外して持ち帰る必要もありません。 安くつく理由は、これだけではありません。 地下室は、入居者が自分の好みに合わせて使いますので、内装・設備にお金をかける必要はありません。また、地下室は基礎を兼用しており、地下部分は外壁工事の必要もありませんので、それらの費用が浮いてきます。 ただし、防音が売りですので、窓はペアサッシを使ってください。ペアサッシは寒いカナダで一般的に使われており、安く日本に入ってきています。 ついでながら、地上部分をカナダからの輸入住宅で建てたらいかがでしょう。海外の建物を好むのは、外国製の高級車に乗るようなリッチな層です。都市近郊の家賃の高い住宅地域に適しているでしょう。 地下室は地上の建物より、２倍の工事費がかかるといわれていますが、この方法でしたら地上と同じぐらいの工事費でできます。 このように、地下室付賃貸住宅にはいくつものメリットがあり、競合もほとんどありませんので、周辺家賃より高めでも入居の心配はないでしょう。 ひとつ心配なのは、今まで仲介業者が扱ったことのない物件なので、その需要や家賃設定の判断材料がないことです。入居を疑問視されたり、家賃を低く設定されると、普通の方はそれで断念されます。新しいことに前向きな仲介業者を探すことが、成功の要因です。 【注 意】 ここでの地下室は、窓を設けても基準法上の規定の採光が取れませんので、「就寝の用に供することができないこと」になっています。 また、居室として使用する場合、地下の室数と面積をそれぞれ全体の１／４以下にするという「大きさの制限」があります。そのため、すべて居室として使えません。  地下室付賃貸住宅関連サイトも見てください。 |
