| 「不動産投資利回り」は、不動産投資や土地活用の採算性を判断するときに用いる指標です。土地活用では、土地の取得価格は計算に入れないのが一般的です。 投資利回りについては、いくつもの種類があり、その呼び方もさまざまです。ですから「この物件は利回り１５％です」と言われたら、その計算根拠を確認してください。単に利回りの話をする場合は、単純利回りを前提にしていることが多いです。 ●単純利回り、グロス利回り、表面利回り、粗利回り、投資利回りなど 投資額に対する年間の賃料収入の割合です。借入返済や費用は含んでいません。一番高い利回りになりますので、業者が広告でよく使います。 注意する点は、賃料収入に共益費を含めていたり、投資額から保証金や敷金を差し引いていたりします。投資額といっても、どこまで含むかはマチマチです。販売価格や建築工事費だけで、消費税や取得費用を含んでいない場合があります。 一番よく耳にする利回りですが、よく見せようとして、ごまかし？も多いです。 ●純利回り、ネット利回り、実質利回り、純収入利回り、総合還元利回り、キャップレートなど 年間の賃料収入から空室損失費、管理費、修繕費、固定資産税などの費用を差し引いた利益の投資額に対する割合です。減価償却費や借入金利は含みません。 欧米で使われ、最近、日本でも投資物件の売買で使われています。どのような費用を差し引いて計算しているのか確認が必要です。 ●自己資本収益率、キャッシュ・オン・キャッシュなど 先ほどの純利回りの利益から、さらに借入返済（元金、金利）を差し引いたキャッシュフローの、投資額に対する割合です。 投資額の内、借入金などの他人資本を除くことで、自己資本投資額に対する年間のキャッシュフローの割合を示します。 これも欧米で使われ、日本でも外資系の会社で使われているようです。自己資本（自己資金）を不動産に投資するか、他の金融商品を買うか、比較するときに使います。 この他にも種類があります。（これ以上紹介していくとボロが出ますので止めておきます） 相続税・節税対策効果も不動産投資にはあります。利回りが低くても節税分を含めることで採算的に成り立つこともあります。 投資利回りは、ひとつの判断指標にすぎません。事業の将来性や安全性はこれとは別です。また、地価の下落も考えておくべきです。 |
