【建築】　用途地域を調べましょう　2001-10-18

土地をどう利用するかは、用途地域の制約を受けます。建物のボリューム、高さなども制約を受けます。第１種低層住居専用地域から工業専用地域まで、１２種類に分類されています。 　 役所の都市計画課で、都市計画地図を閲覧して調べることができます。 　 しかし、自分で調べるより、担当者に目的を説明して聞かれるほうが多くの情報が得られるはずです。たとえば、建ペイ率、容積率、防火地域・準防火地域、高度地区、都市計画道路、埋蔵文化財、その他いろんな規制があります。

　

【建築】　設計の流れ　2001-11-8

企画設計　→　基本設計　→　実施設計 　 ● 企画設計では、依頼者の希望を盛り込み、法規的に可能なプランを作成します。建設会社や設計事務所が営業的に持ってくるのがこれです。この段階で、依頼するかどうかの意思決定をします。通常は無料です。 ● 基本設計では、設計方針が固まった段階で、より精度の高い図面を作成します。設計図と違いことばで書かれる仕様書は理解しにくく、後で問題が起き易いので、十分、設計者に確認してください。 ● 実施設計では、建築確認申請や積算および施工に必要な詳細な図面を作成します。この段階での変更依頼は、構造や設備にも影響しますので設計者は嫌がります。 　　　 ※賃貸住宅を想定しています。

【建築】　建設会社の決め方と注意点　2001-12-6

民間の建設工事でよく行われる方法として３種類あります。 　 ●設計見積り 　 建設会社に設計と見積りを合わせて依頼する方法です。複数の会社から出されたプランと金額を総合的に判断して決めます。 　 プランの判断は、仲介業者の意見も参考にしましょう。金額の安さで決めても、本設計で設計変更や仕様を変えて、原価を落とされては意味がありません。すぐに契約をせず、設計内容を十分詰めてからしましょう。 　 ●見積合わせ 　 設計事務所に依頼した設計図をもとに、複数の建設会社から見積りを取ります。最低金額だけでなく、会社の経歴、信用度、工事能力などを考慮して決めます。 　 設計事務所に工事監理まで依頼しない場合でも、見積書の内容や会社の内容をチェックしてもらうべきです。ただし、設計事務所と建設会社が裏で通じていると役に立ちません。 　 ●特命 　 建設会社との信頼関係を前提に、１社だけに見積りを依頼して金額を交渉します。 　 建設会社との信頼関係が前提になりますが、立退き協力や一括借上などの条件をプラスして特命にするやり方もあります。

【建築】　都市計画道路の制限　2001-12-15

都市計画道路の予定地になっている場合、計画段階によって土地活用が違ってきます。 　 事業決定されておれば、何も建てられません。立退き交渉に入りますので、駐車場にするぐらいです。 　 計画決定であれば、移転、撤去が容易にできる建物なら許可されます。（３階建て以上、地階および鉄筋コンクリート造は造れません）実際、計画決定から事業決定まで長期になりますので、２階建てのアパートや平屋の店舗なら可能です。また、残地と一体で建物を計画し、予定地部分だけを簡易に造る方法もあります。 　 役所の都市計画課で、計画道路の位置や進捗状況を聞けます。

【建築】　建築も道路しだい　2001-12-22

建築で厄介なのは道路です。道路による制約がいろんなところに出てきます。 　 原則的に、幅員は4メートル以上、接道は2メートル以上必要です。開発行為に該当すればより厳しい道路条件がつきます。また、自治体によっては、共同住宅の場合の道路条件を別途決めていたりします。 　 建物の高さや容積率も道路の幅員によって変わったりします。 　 見た目は道路、登記簿上も公衆用道路。それでも、建築基準法の道路に該当しないケースがたまにあります。そのような場合は建築できません。市役所の建築指導課などで確認が必要です。 　 道路が狭いと大型の工事車両が進入できないため、建築工事費が割高につきます。建物の構造も、施工の問題や経済性から、鉄筋コンクリートや鉄骨で建てるのが難しくなります。

【建築】　免震構造　2002-2-7

免震構造は、建物に作用する地震のエネルギーを、基礎部分に設けた積層ゴムアイソレー夕と鉛ダンパーで構成される免震装置で吸収するものです。（他にも免震装置の種類はありますが、これが基本になっています） 　 欠点は、設計、施工の期間が長くかかり、免震装置や基礎の二重構造、設備配管の可動化などで、建築コストは１割ぐらいアップすると言われています。さらに、完成後も免震装置の維持管理が必要になります。 　 しかし、鉄骨鉄筋コンクリ−ト造の高層建築と比較すれば、上部の構造体が安くつきますのでコストの差は縮まります。 　 賃貸マンションや貸ビルでは、入居者のニーズがどれだけあり、この時期、コストアップを家賃に転嫁できるかが検討課題です。

【建築】　品確法の限界　2002-2-9

品確法とは、2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のことです。賃貸住宅を建てる方は、関心をお持ちですね？ 　 この法律、建設会社が建物を10年保証してくれるから安心だと思われがちです。しかし、保証範囲は構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱、屋根など）と雨水の侵入を防止する部分（屋根、外壁、窓など）に限られます。（戸建住宅は別として）現実に問題が起こる可能性の少ない個所です。 　 水回りなどのよくあるトラブルは対象外です。その場合は、約款に記載される保証期間（通常、木造1年、それ以外2年）での対応になります。

【建築】　一敷地一建物の原則　2002-2-19

一つの敷地に、二つ以上の建物を建てられないという建築基準法上の決まりがあります。 　 二つ以上の建物を建てるときは、建物の数に合わせて敷地を分割することになります。分割といっても土地を分筆する必要はありません。完成後、塀などで敷地を明確に分けておくことが求められます。 　 ここで厄介なのは、敷地ごとに接道させなければならないことです。それによって、敷地の利用効率が悪くなったり、道路位置指定や開発申請が必要になったりします。計画段階でイチバン頭を使うところです。 　 ただし、密接不可分の関係にある建物（付属建築物）は、同じ敷地に建てることができます。

【建築】　敷地境界線からの距離　2002-2-21

民法では、敷地境界線から50センチ以上離して建てる決まりがあります。しかし、建築基準法に定めがあれば、それが優先されます。 　 ● 第1種と第2種低層住居専用地域では、境界から1ｍまたは1.5ｍ以上離すことを定めている場合があります。ただし、外壁の長さが3ｍ以内や物置などで軒高2.3ｍ以内で、かつ、床面積の合計が5平米以内の場合は緩和されます。 ● 防火地域や準防火地域では、外壁を耐火構造にして敷地境界一杯まで建てられます。 ● 地域により壁面線の指定や、高度地区、特定街区内での壁面位置の制限があったりします。 　 建築確認や役所の検査では、敷地境界線からの距離がチェックされます。

【建築】　 接道義務　2002-2-26

皆さんご存じのように、敷地が道路に2ｍ以上接していなければ、原則として建築は認められません。 　 ここでの注意点は、 　 ● 敷地が2ヶ所以上道路に接していても、接道長さを合算することはできません。1ヶ所で2ｍ以上必要です。 ● 路地によってのみ接道する場合、途中で路地の幅員が2ｍより狭くなっていると認められません。 ● 路地の長さは条例で制限されている例が多いです。 ● 敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地がある場合、許可を得ることにより2ｍ以上接していなくても建てられます。 ● 共同住宅・ホテル・飲食店・物販店・工場・倉庫・車庫などの特殊建築物、階数が3階以上、延べ面積が1000平米を超える建物などは、条例により制限が強化され、さらに広い間口でないと建築できないことが多くあります。（また、接する道路も6ｍ以上の幅員などに制限されていることもあります）役所での確認が必要です。 ● 自動車専用道路や高架道路への接道は認められません。

【建築】　連担建築物設計制度　2002-3-2

計画地と隣接地を一つの土地と見なして、全体で容積率を判断する制度です。隣の土地から余っている容積率を買い取って、建物をより高く建てることができます。これを「空中権の売買」とか「容積率の移転」などと呼んでいます。 　 これには役所の承認が必要です（建築物の位置や構造が安全上、防火上、衛生上支障のないもの）。 　 これによって、土地の高度利用と建築需要のアップが期待されています。

【建築】　容積率　2002-3-19

容積率は、建物の大きさを決める重要な要因の一つです。当然、土地の価格にも影響します。 　 容積率は、建物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。 　 　延べ面積／敷地面積 　 ただの面積率なのに、どうして容積率というのか不思議ですね。階高を一定と考えて、高さを省略したのかもしれません？ 　 用途地域ごとに、容積率は指定されています。もっとも厳しい第1種低層住居専用地域で50％から、もっとも緩い商業地で1000％までの差があります（原則）。ただし、前面道路の幅が12ｍ未満の場合、その道路幅によって容積率の制限を受けます。※ 　 また、幅15ｍ以上の広い道路から70ｍ以内で、幅6ｍ以上の道路に接する敷地は、道路幅員を実際より広くみなして容積率の計算ができます。 　 このほか、高層住居誘導地区の容積率の引き上げもあります。 　 最近、都市部の自治体では街並み改善や屋上の緑化等を推進する目的で、容積率を割増する施策が増えています。 　 少し難しいですが、いろんな要因で容積率が変わります。 　 ※ 道路幅員×0.6(住居系用途地域・指定区域では0.4）で計算した数値と用途地域の容積率とを比べて小さい方が上限となります。２以上の道路があれば、広いほうで計算します。

【建築】　坪いくら？　2002-4-25

建築を考えている方は「坪いくら？」とよく質問されます。 　 建築費の坪単価は、工事費を延床面積で割ったものです。ところが、工事費や延床面積の計算範囲についてまで質問されません。 　 工事費の範囲として外構や杭を含むのか。延床面積として建築基準法の面積を使うのか、施工する面積で計算するのか。 　 算出方法に、共通の決まりはありません。 　 さらに、敷地の広さ、地盤の状況、建物の規模・形状・間取りなどで工事費は変わります。 　 坪単価は当てにならないだけでなく、それにコダワルと、良心的な業者を遠ざけ、質の悪い業者を近づけるだけです。

【建築】　建築の素人　2002-5-11

設計図、仕様書、見積書などは「素人が見ても分からない」とあきらめていませんか？　 　 問題がおこると「素人だから知らなかった」と言って、建設会社や設計事務所に責任を転化していませんか？　 　 建築は単品の現地生産ですから、工業製品より高い確率でトラブルが発生します。建築主の利益を守り、トラブルを減らすためには、設計図、仕様書、見積書などに関心を持ってください。 　 構造関係はチンプンカンプンでも（構造を専門にしていなければ、プロでも同じです）、それ以外は見ていれば分かってきます。 　 疑問があればドシドシ質問してください。それが、問題点の発見や相手の気持ちを引き締めます。

【建築】　建築工事の瑕疵担保責任　2002-5-14

建物が完成すると、建築主は建物を検査して、問題がなければ引き渡しを受けます。ところが、検査時に分からなかった欠陥が、使ってみて見つかることがよくあります。 　 その場合に、建設会社が建築主に対して負うのが瑕疵担保責任です。責任の内容は修理や賠償になります。 　 建築工事では、民法第638条※　ではなく、民間（旧四会）連合協定の約款がよく利用されます。 　 そこでは、保証期間を木造は1年、それ以外の堅固な建物は2年に限定しています。ただし、故意または重大な過失によって瑕疵が生じた場合は、それぞれ5年と10年に延長されます。そして、補修や賠償の請求もその期間内で、かつ、瑕疵を見つけてから6ヵ月以内にしなければなりません。 　 新築住宅の場合「住宅の品質確保に関する法律」ができて、基本構造部分や雨水の浸入を防止する部分は、最低10年の保証が義務付けられました。 　 建設会社が倒産すれば、瑕疵担保責任は無くなります。会社の信用状況も要チェックです。 　　 　※　民法第638条　【担保責任の存続期間−土地工作物の場合】 　 　1　土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵については、引渡の後5年間その担保の責に任す。ただし、この期間は石造、土造、煉瓦造又は金属造の工作物についてはこれを10年とす。　 　2　工作物が前項の瑕疵によって滅失又は毀損したときは、注文者はその滅失又は毀損の時より1年内に第634条【請負人の担保責任−瑕疵修補請求権・損害賠償請求権】の権利を行使することを要す。

【建築】　民間（旧四会）連合協定って、何ですか？　2002-5-18

民間（旧四会）連合とは、日本建築学会、日本建築協会、日本建築家協会、全国建設業協会を旧四会と呼び、さらに、建築業協会、日本建築士会連合会、日本建築士事務所協会連合会が加わり作成された工事請負契約約款のことです。建築業界では、もっとも一般的な約款です。 　 言ってみれば、建築に関係した主要団体が作った約款ですから、内容的には業者よりです。しかし、この約款すら使わない業者は不安になりますね。

【建築】　仕様書って何？　2002-6-27

仕様書は、設計図だけでは表現できない、材料、設備、仕上げの程度、施工方法などを記載した書類のことです。公庫や公団、また、設計事務所によっては独自に標準化した仕様があり、それらは冊子にまとめられ、常にそれに基づいて工事が行われます。 　 仕様書は設計図とセットにして、工事請負契約書に付けられますが、この段階までに、十分なチェックが必要です。なぜなら、仕様書の内容によって建物のグレードが決まり、工事金額も変わってくるからです。 　 たとえば、設計図には外壁が前面タイル張りに描かれていても、仕様書の文言一つでタイルの種類が決まり、それだけで見栄えも金額も大きく違ってきます。

【建築】　見積書の性格と見方　2002-7-4

見積書は、各工事の区分ごとに、名称、仕様、数量、単位、単価、金額を記載したものです。この総合計が見積金額となります。 　 見積金額がいくらか？　一番の関心事ですね。ただ、それを鵜呑みにすると失敗します。 　 見積書は細かく計算されていても、それほど正確でも、また、正しいものでもありません。最近は、手書きよりプリンターで印刷された見積書が増えていますが、印刷物を見ると内容を信用してしまいがちです。 　 まず、見積書の性格を知っておくことが肝心です。そうすれば、見積書の見方も判ってくると思います。 　 ● 見積書は、設計図と仕様書を元にして作成されます。 設計や仕様が決まらない限り、見積書は作れません。計画段階では、設計や仕様は、まだ、固まっていませんので概算見積りになります。企画設計→基本設計→実施設計の段階を経て、金額もはっきりしてきます。 ● 見積書の様式や作成方法は、各社いろいろです。 同じ項目でも、単純に比較できないことが多々あります。一般管理費や現場経費などは、本来、必要な費用ですが営業的判断で各項目に配分されたりします。複数の会社から見積りをとる場合は、同じ条件で見積もってもらいます。そうすれば、少なくとも総額では安心して比較できます。 ● 見積書の金額は、建てるために必要なすべての費用ではありません。 見積書にない工事は、別途工事として列挙されますが、その他にも手続費用や負担金、税金などがかかります。何が含まれ、何が除かれているかを、掴んでおかなければなりません。 ● 見積書の数量や単価のチェックは、専門家でないと難しいですが、設備機器や仕上材料などはチェックできます。 特に、希望した内容が盛り込まれているか、確認しておく必要があります。 ● ハウスメーカーの見積書は、「製品」という性格から、標準価格に変更部分だけを積算して出す簡単なものです。 また、建物の仕様は完成品やカタログ等で確認できますので、チェックするのは変更部分だけで済みます。

【建築】　設計事務所の活用法　2002-7-16

設計事務所に頼むと、高い設計料を取られ、デザイン的に凝った設計をされ、そして、工事費も高くつくと思われ勝ちです。また、設計には、あまりお金を掛けたくないのが本音ではないでしょうか。そんなお金があるなら、建物の内装や設備のグレードを上げた方がよいと考える人も多くいます。 　 ところが、設計の善し悪しが土地活用に大きな影響を与えます。 　 設計者の腕によって、住宅戸数や階数が増えて敷地が有効に使えたり、合理的な構造設計により工事費が安くなったり、人気のある間取りで入居率がアップしたりします。多少、設計料が掛かっても、良い設計事務所に頼む価値は十分あります。 　 賃貸マンションの計画では、分譲マンションを多く手がけている設計事務所が、そのようなノウハウを蓄積しています。なぜなら、分譲マンションは、容積一杯に見栄えのよい建物を、安く上げる設計が求められるからです。

【建築】　高圧線下の土地　2002-7-30

高圧線が通っている土地は、地役権や賃借権が設定されています。その場合、高圧線下で安全上支障のある一定範囲は、建築の制限があります。 　 制限の内容は、電圧によって異なります。たとえば、高圧線の下および左右3ｍの範囲は、高圧線の風による揺れや季節による伸縮により建築できないなどです。 　 また、高圧線下の土地は、電磁波、電波障害、強風時の唸り等の問題があります。生活環境の面で、賃貸住宅の建設には一抹の不安があります。

【不動産】　地番と住所　2001-10-22

よく法務局で、住所から土地を調べようとする人がいます。必ず、法務局の担当者から、地番を教えてくださいといわれます。 　 地番？？？ 　 親切な担当者だと、住居表示実施に伴う新旧対照表を見たり、それがなければ、ブルーマップ（住宅地図に地番が記載されたもの、信頼性は低い）で見当をつけてから、登記簿を見て教えてくれたりもします。 　 住所（住居表示）は、建物各戸ごとにつけられた番号です。ですから、駐車場にはつきません。 　 地番は、土地、１筆ごとにつけられます。一軒の家に地番が複数あったりします。字（あざ）がつくような田舎の古い家は、地番と住所が同じことが多いです。

【不動産】　土地価格の種類　2001-11-6

土地の価格には、いくつかの種類があります。 　 ● 「公示価格」　国土交通省（旧国土庁）が３月下旬に公表する、１月１日時点の標準地の価格です。 ● 「基準地価」　都道府県知事が９月下旬に公表する、７月１日時点の基準地の価格です。公示価格と同じ性質の価格です。　 ● 「路線価」　公示価格の８割を目安に、国税庁が８月初旬に公表する、市街地の道路に付けられた標準的な土地の価格です。相続税・贈与税の算出に使います。 　 これらは、インターネットで簡単に調べられます。 　★公示価格・基準地価　 　★路線価（２００１年１０月、Ｗｅｂサイトに公開されました） 　 ● 「固定資産税評価額」　公示価格の７割を目安に、市町村が固定資産税の課税の基礎にする価格です（３年毎に評価替え）。相続税路線価の陰に隠れて知られていませんが、固定資産税にも路線価があります。 ● 「実勢価格」　実際に売買されている価格です。 　 いろんな土地の価格を比較すると、地価の安定時や上昇時は次のようになります。 　 実勢価格＞公示価格・基準地価＞路線価（相続税）＞固定資産税評価額 　 しかし、役所が公表する価格はタイムラグがありますので、地価の下落時には実勢価格が一番高いとは限りません。

【不動産】　一種あたりの価格　2001-11-13

土地の価格を判断するとき、坪単価で比較するより、容積１００%あたりの価格に直して比較すると便利です。 　 マンションデベロッパーが土地を購入するとき、簡便的に、この価格を目安にして判断します。 　 坪１２０万円の土地で、容積率が２００%なら、一種あたり６０万円となります。 　 昔、容積率１００％を一種、２００%を二種といっていたようです。

【不動産】　更地って何？　2001-11-29

更地は、建物などの定着物がなく、かつ、借地権などの使用収益を制約する権利がついていない宅地です。 　 抵当権は土地の使用収益を制約しないので、ついていても更地になります。また、建物がなくても借地権がついておれば、更地にはなりません。そして、農地や山林は、宅地ではないので更地とはいいません。いわゆる空地は、建物のない空いた土地をさしますが、更地はさらに、土地を制約する権利がないことを前提にします。 　 公示価格や基準地価は、この更地を前提にした価格です。

【不動産】　敷金と保証金の違い　2001-12-20

どちらも預り金的性格のもので、大きな違いはありません（特に、住宅では）。ただ、商慣習としては敷金のほうが古く、当初、保証金は敷金とは違う新しい預り金の取り方でした。 　 住宅では、京都を除く関西方面で保証金が使われています。これは、高額の預り金を要求するために、保証金を使い始めたと考えられます。（現在、保証金の額は下がっています） 　 店舗・事務所では、保証金が一般的です。契約内容は敷金よりも複雑で多様です。一定期間据え置いた後分割して返還したり、入居期間によって返す保証金の額に差をつけたりとバラエティです。商慣習の形成より経済活動の変化が早いためと考えられます。

【不動産】　ミングルをご存知ですか？　2002-2-5

単身者２人が共同で住むワンルーム感覚のマンションです。キッチン、バス、トイレは共同ですが、部屋は独立して２室あります。兄弟、姉妹、友達同士だけでなく、知らないもの同士が共同で住むケースもあります。 　 入居者のメリットは、家賃が安いだけでなく、一人暮らしの危険や寂しさを解消できる面もあります。 　 オーナーのメリットは、ワンルームと比較して、設備が半分に減るため建築工事費が安くなります。そして、家賃はワンルーム相場より安く設定しますが、平米当たりの賃料は下げませんので投資効率は高くなります。 　 ミングルは、入居者の募集や管理などに経験が必要です。ミングル物件を扱っている仲介業者に、ご相談をおすすめします。 　 ※補　足 2K・2DKを共同で借りることを、ミングルと言ったりしているようですね。もともとミングルということばが広まったのは、ある不動産会社が共同で住むワンルームを企画し、普及させていったことに始まります。ここでは、単に既存の2DKを2人に貸すのではなく、ミングル専用の賃貸マンションを紹介しています。ペットマンションといってもペット可マンションとペット対応マンションの違いと似ていますね。

【不動産】　国有地　2002-3-5

国有地が、あなたの土地の中にあったり、接していたりしませんか？ 建築や売却する際に、払い下げや境界確定の問題が出ます。 今回は、その種類です。 ● 赤線・里道・農道は、道路法（国・県・市町村道）の適用のない道路です。 国土交通省の管理です。 ● 青線・水路・用悪水路は、河川法（−級・二級・準用河川）の適用のない水路です。 国土交通省の管理です。 ● 池・潮溜・遊水池や、これらの堤防敷地は、国土交通省の管理です。 ● 海岸の護岸敷や砂浜は、 国土交通省か農林水産省の管理です。 ● 登記簿になく、公図に地番もない上記以外の土地は、脱落地（白地）です。財務省の管理です。

【不動産】　赤線・青線　2002-3-9

公図の中で、赤色に塗られた部分は赤線といい、里道などを示します。また、青色に塗られた部分は青線といい、水路などを示します。 　 あなたの所有地に、赤線（里道）や青線（水路）があれば 　 ● 現在も里道が利用され、水路が生きている場合 代わりの施設を造ることを条件に、別の位置に付け替えを認められる可能性があります。ただし、水利権者、自治会長、隣接地主などの同意が必要となり、道路や水路の新設に費用がかかります。 ● 長年の間、里道が利用されず、水路に水が流れず死んでいる場合 用途廃止の手続をして、払い下げを受けることができます。 ● 既に里道や水路がなくなっており、公図に記載が残るだけの場合 用途廃止の手続をして、払い下げを受けることができます。 ● 敷地境界に赤線・青線がある場合 隣接地主と共同で用途廃止の手続をして、払い下げを受けることができます。 ※ 用途廃止の判断は、国有地の管理の委託を受けている都道府県の土木事務所や市町村の道路課などが行います。また、影響を受ける関係者（水利権者、自治会長、隣接地主など）の同意が必要なこともあります。

【不動産】　境界の確定　2002-3-12

境界の確定は、ケースによって多数の人の立会と同意が必要になります。 　 隣接地主、道路の管理者、畦や水路などの国有地の管理者、さらに、それらを挟んだ反対側の地主なども関係します。 　 接する土地が多いと集まってもらうのも大変ですし、また、なかなか一度で同意はもらえません。 　 境界でもめると解決が長引くため、取りあえず問題のない線まで控えて計画することもあります。当然、土地の利用効率は落ちます。 　 境界確定は交渉事ですから、測量事務所はやりたがらないようです。建築工事のための境界確定であれば、建設会社が動いてくれます。

【不動産】　借地権の消滅　2002-3-14

平成４年７月３１日以前の借地契約は、旧借地法の適用を受けます。旧法では、建物が「朽廃」したとき借地権が消滅すると定めています。 　 火事や地震で建物が滅失しても借地権は消滅しません。 　 朽廃は、建物の要である接合部などが自然的に腐食損傷することにより、建物全体が構造上の意義を失った状態と考えられます。通常、朽廃する前に修繕したり建て替えを行いますので、これによる借地権の消滅はほとんどないといえます。 　 新借地借家法では、朽廃による借地権の消滅の条文はなくなりました。

【不動産】　国有地の時効取得　2002-3-21

国有地は時効取得できるのでしょうか？ 　 最高裁判所が昭和51年12月24日に公共用水路の時効取得を認めて以後、里道・水路などの時効取得の判決が増えています。 　 長年の間、公の目的に使用されずに放置され、公共用財産としての形態、機能を全く喪失し、他人が平穏かつ公然に占有を継続し、それによって公の目的が害されない場合には、黙示の公用廃止があったとみなされます。 　 時効取得については、財務局、行政書士、弁護士に相談されるとよいでしょう。

【不動産】　定期借家権　2002-5-21

定期借家権は、契約期間が満了すると法定更新されることなく借家契約が完了する、期限付きの借家権です。（2000年3月1日施行） 　 定期借家契約をすることで、正当事由や立退料の支払いが無くても建物を返してもらえます。 　 住宅だけでなく店舗・事務所にも適用されます。 　 貸し主にとって、借家契約の期限が限定されることは、不良入居者、家賃の改定、建て替え、売却などで、さまざまなメリットが生まれます。定期借家権をどう活用するかが、これからの賃貸経営のポイントになります。

【不動産】　定期借家権活用法　2002-5-23

定期借家契約では、貸し主の思いとして再契約を前提にする場合と期間満了時の退去を前提にする場合とがあります。 　 たとえば・・・ 　 ● 賃貸事業の不安の一つに不良入居者の問題があります。 　 住宅やテナントの入居者に問題があるときは、貸し主の判断で再契約しないことができます。反対に、問題のない入居者とは再契約をしていきます。 　 また、新築時に賃料を安めに設定しておき、再契約時に賃料のアップを図ることもできます。ただ、賃料に同意できない入居者は、再契約しません。 ● アパートや店舗の建て替えを考えたとき、立ち退きの問題が出ます。空きが出ても新しい入居者を入れずに、立ち退きを自然にまかせると長期に渡り収入が減少します。 　 その場合、定期借家契約を使えば、建て替えまでの期間、新しい入居者を期限付きで入れることができ、収入も確保できます。これは、期間満了時の退去を前提にする例です。 　 また、新築のときから契約期間の終期をそろえておけば、立ち退きも容易です。計画的な大規模修繕や時代にあった土地活用が可能になります。　 ● 従来型の借家契約をされた古い賃貸物件は、売却する必要が出ても借家権がネックになってなかなか売れず、価格をかなり下げてやっと売れる状況です。 　 定期借家契約の賃貸物件は、立ち退きが確実にできますので、売却する必要が出てもあまり値を下げることなく、そのまま売ることができます。 　 今まで、相続税の納税用として残す土地は、固定資産税の高い駐車場にするケースが一般的でした。しかし、定期借家権を利用すれば、積極的に幅広い有効活用ができます。 ● 土地活用では、賃貸住宅より貸店舗や貸事務所のほうが、収益性が高いことから好まれます。ただ、突然、退居したとき収入の減少も大きいため、借入の返済を心配される方もおられます。（社宅として一棟貸しする場合も心配されます） 　 定期借家契約では、200平米未満の居住用建物を除き、原則的に中途解約できません。そこで、貸店舗や貸事務所に定期借家権を利用することで、テナントの突然の解約によるリスクから解放され、長期安定収入を確保することができます。

【不動産】　定期借家権の現状と問題　2002-6-1

2000年3月1日に施行された定期借家権ですが、利用状況はいまひとつです。現在、賃貸市場が供給過多で借り手が有利であること、従来の借家契約が並存していることなどから、借り手にとって定期借家契約を選ぶメリットは少ないようです。 　 ただ、事務所や戸建住宅の賃貸物件は、今後、利用が増えていきそうです。貸し手側のメリット（立退き問題の解消、安定した賃料収入など）だけでなく、借り手側もメリット（割安の家賃や広い間取りなど）がある契約になっているからです。 　 定期借家権は、マクロ的には賃貸物件の供給が増えることで家賃相場が下がり、借り手側にもメリットがあるといわれています。しかし、ミクロ的には家主のメリットのみが目立ち、入居者にとって利益を感じません。これでは、なかなか普及しないはずです。 　 借り手優位の現在の状況では、入居者募集時に、どのような利益を提供するか工夫が必要になります。月々の家賃を安くしても、どれだけ安いのか入居者にはよく分かりません。むしろ、定期借家契約の期間に応じて、何ヶ月かを無料にした方が受け入れやすいでしょう。 　 定期借家権を利用される場合、これに詳しい仲介業者を見つけてください。仲介業者が勉強不足だと、窓口で定期借家物件のセールスが十分できません。また、特約を含む契約書の作成や契約時の説明などが必要ですので、しっかりした業者に頼まないとトラブルが出ます。 　 今すぐに定期借家権を利用されなくても、定期借家権の理解を深め、対策を立てておく必要があります。現在のところ、賃貸市場における定期借家権の影響はあまりありませんが、持ち家であった戸建てや分譲マンションが貸される際に利用が増えています。いずれ、賃貸アパートや賃貸マンションにも影響が出てくるでしょう。

【税金】　駐車場の消費税　2002-7-6

車両を管理したり、アスファルトや砂利等で地面を整備した一般的な駐車場貸付は、消費税の課税対象になります。 　 反対に、地のままで土地を貸すだけであれば課税対象になりません。（ただし、貸付期間が１か月に満たない一時的貸付は、課税の対象になります。これは、住宅の貸付でも同じです） 　 全戸駐車場付き住宅の場合は、その駐車場は課税対象になりません。（ただし、全戸に駐車場を割り当て、家賃と別に駐車場料金をとっていないこと）

【税金】　建築工事費の消費税　2001-10-19

賃貸住宅はダメですが、貸事務所、貸店舗、貸倉庫などの非居住用でしたら、建築工事費の消費税は還付されます。 　 ただし、初めて事業を行う方、今まで賃貸住宅事業だけしていた方、課税売上高３,０００万円以下の免税事業者の方などで、「課税事業者の選択の届出」を出すことが条件です。２年間選択して３年目に止めるのが有利な方法です。 　 賃貸住宅の消費税は、建物の取得価額に含めて毎年減価償却するか、その年の必要経費として処理します。 　 ただし、店舗付賃貸住宅の場合は、店舗部分が還付の対象になります。

　
　

【税金】　税務署からのお尋ね書　2001-12-25

土地、建物を取得し登記しますと、法務局は税務署に通知します。そして、税務署からお尋ね書が送られてきます。無視しても罰則はありませんが、気になるものです。 　 お尋ねの目的は 　 ・購入資金の出所を調べ、所得隠しがないか　 ・購入資金の贈与がなかったか　 　 を調べるためです。 　 目を付けられ易い、家族名義の預金での支払い、夫婦の共有名義、親族からの借入などは、説明できる資料の準備が必要です。

【税金】　管理会社の設立　2002-1-10

節税目的で、会社を設立することはよく行われています。ただし、所得税対策なのか、相続税対策なのかによってやり方も異なります。 　 ここでは、所得税対策の会社設立をお話します。 　 まず、不動産の管理会社を作ります。次に、不動産の管理委託契約を結び、所有する賃貸物件の管理を会社に委託します。これで、会社に管理料を支払うかわりに、会社からは給料を受け取ることになります。 　 これによって不動産所得の一部が給与所得に転換され、節税することができます。しかし、管理料は額が小さく、増やそうにも税務署は金額の妥当性を容易に判定するため、節税効果は大きくありません。 　 そこで。 　 賃貸物件を管理会社に一括して貸付ける方法があります。安い賃料で貸せば不動産所得を減らすのに効果的です。賃料は管理料よりも額が大きいだけでなく、物件ごとに賃貸事情に差がありますから、管理料よりは税務署に説明がつきやすいといえます。 　 あくまで節税の範囲でおこなうことが前提です。

【税金】　相続税の延納　2002-1-24

相続財産のほとんどが不動産で、相続税を支払う現金がない場合は、延納、物納、銀行借入、土地売却などの手段をとることになります。どの手段が有利かは諸事情によって異なりますので、専門家に相談されることをおすすめします。ここでは、延納についてポイントを解説します。 　 ● 不動産等が相続財産に占める割合によって延納期間が異なります。 たとえば、その割合が75％以上の場合、不動産部分は最高20年、その他の部分は最高10年です。50％以上では、それぞれ15年と10年です。不動産等には、事業用の固定資産、同族会社の株式も含みます。 ● 延納する相続税に利子税（銀行の借入利息に相当）がかかります。 超低金利の昨今、利子税は公定歩合に連動するようになり、軽減されています。以前は、銀行金利より高く、固定金利のような税率でしたが、様変わりです。 ● 相続で取得した現金、預貯金があれば、それから支払わなければなりません。　 社債や上場株式等は、換金をしてまで支払う必要はありません。また、相続のための必要費用や生活維持に必要な現金は残せます。　 ● 元金均等払いですから、当初の支払い負担は大きくなります。

【税金】　貸家建付地の相続税評価　2002-1-29

貸家建付地とは、所有地に建てた建物を他人に貸した場合の、その土地をいいます。所有者自身が使用している場合は、自用地（建付地）といいます。 　 貸家建付地の評価は、その土地の更地の評価額から、借地権割合に借家権割合を掛けて計算した価額を差し引いて求めます。さらに、貸家と認められない部分があれば、その部分を面積按分して自用地として評価します。 　 借地権割合は、地域により異なります（20〜90％）。借家権割合は、大阪国税局管内の特定の地域は40％、それ以外の地域は30％です。 　 仮に、借地権割合を70％、借家権割合を30％とすると、更地の評価額に対し21％安く評価されます。 　 　 　★国税庁 路線価図等閲覧

【税金】　賃貸物件の相続税評価の注意点　2002-2-2

土地所有者が建てた賃貸物件なら、すべて貸家、貸家建付地として相続税評価が下がるわけではありません。賃貸物件でも自用家屋、自用地で評価をする場合があります。 　 ● 建物の一部を自己使用の場合、その部分は面積按分して自用家屋および自用地で評価します。 ● 新築時から入居がなければ、未入居部分は貸家として認められません。その部分は面積按分して自用家屋および自用地で評価します。 ● 一時的な空室は、貸家として認められています。 ● 貸駐車場（駐車場ビル、立体駐車場）は、自用地として評価されます。ただし、土地所有者以外の者が駐車場を構築した場合は別です。 ● アパート敷地内の駐車場は、入居者専用であれば貸家建付地です。しかし、外部にも貸しておれば、建物と一体と認められないため自用地となります。 ● ひとつひとつが区画されたシャッター付駐車場は、店舗や作業場などの利用を認めますと貸家となり、貸家建付地で評価されます。

【税金】　5棟10室　2002-2-16

不動産の貸し付けが事業的規模だと、税金面で有利になります。それを判断する基準が5棟10室です。 　 貸家なら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上が事業的規模と認められます。これに満たなくても収入の程度や貸付の規模、管理の状況などから事業的規模と判定されることもあります。ただし、判断が明確でないため、小規模経営ではこの形式的基準を満たしておくのが確実です。 　 貸家とアパートの両方を所有している場合は、2室を1棟に換算します。また、貸駐車場では、5台を1室として換算します。 　 事業的規模になれば、専従者給与を必要経費として認められ、青色申告で最高55万円の特別控除が受けられるなどの所得税上のメリットがあります。 　 専従者給与は、青色申告では一定要件の下に実際に支払った給与の額、白色申告では専従者控除として配偶者86万円、その他の親族1人につき50万円を上限に認められています。 　 事業税でも事業的規模を判断するための形式的基準があります（住宅の場合10棟10室など）。こちらはデメリットです。 　 相続税における小規模宅地等の減額特例は、平成6年の税制改正から事業的規模の判断はなくなりました。

【税金】　土地固定資産税の軽減措置　2002-4-16

土地活用のなかでも賃貸住宅には、固定資産税の軽減措置があります。 　 空き地や駐車場に賃貸住宅を建てると住宅用地となり、土地の固定資産税は６分の１になります。 　 少し説明しますと、1戸（1室）当たりの敷地面積が、200平米までは小規模住宅用地として、土地の通常評価額の６分の１で計算されます。 　 ワンルームも含めて、室数×200平米までの敷地が対象となります。賃貸住宅は、ほとんどが軽減の対象になるはずです。 　　 店舗付賃貸住宅などの併用建物は、少し注意が必要です。 　 ● 5階建て以上の耐火建築物は、住宅部分の面積割合が75％以上ないと敷地全体に６分の１の軽減を受けられません。50％以上75％未満のときは敷地の４分の３だけ、25％以上50％未満で敷地の半分だけ軽減の対象になります。 ● その他の建物は、住宅部分の面積割合が50％以上ないと、敷地全体に６分の１の軽減を受けられません。25％以上50％未満のときは、敷地の半分だけ６分の１の軽減の対象になります。 　 特に、5階建て以上の耐火建築物で、2階まで店舗（事務所）にするときは、思い出してください。 　 　　※都市計画税は、３分の１に軽減されます

【税金】　建物固定資産税の軽減措置　2002-4-20

新築の賃貸住宅は、1室当たりの床面積が35平米以上あれば、建物固定資産税が２分の１に減額されます。 　 ● 減額される期間は、3階建て以上の耐火・準耐火住宅で5年間、その他の住宅で3年間です。 ● 店舗付賃貸住宅などの併用建物は、住宅部分の面積割合が50％以上あれば、住宅部分についてだけ軽減措置が受けられます。 ● 住宅部分が1室当たり120平米を超えるものは、120平米分に相当する部分が減額の対象になります。 ● 1室当たり35平米以上ある新築の賃貸住宅は、建物固定資産税が2分の1になりますが、その1室の面積の判定方法が全国同じではないようです。 　 1室の専有面積だけで35平米以上か、または、廊下や階段などの共用部分をあん分して加えた面積で35平米以上かによる違いがあります。 　 1Kタイプの計画では気になるところです。 ● 都市計画税の軽減も、市町村によってはありますので確認されるとよいでしょう。 　 　★東京23区内は、さらに有利な軽減措置があります 　　東京主税局＞お知らせ＞今月のお知らせ

【税金】　固定資産税の1月1日　2002-5-4

固定資産税は（都市計画税も）、1月1日現在の土地や建物の現況に応じて課税されます。つまり、建物の解体や完成の時期が、1月1日の前か後かによって税金面で損得の違いが出てきます。 　 特に、住宅用地は固定資産税の軽減がありますので、住宅の解体は1月1日過ぎにするとその年も軽減を受けられます。12月31日までに解体すると、更地としての税金がかかります。建物の固定資産税は解体した年も払い続けることになりますが、古い建物にかかる税金は少ないはずです。 　 非住宅の建物を解体するときは、12月31日までにすれば建物の固定資産税は翌年支払わなくて済みます。また、建てるときは完成を1月1日過ぎにすることで、その年の建物固定資産税はかかりません。 　 住宅建物は、完成を12月31日までにすれば、1年多く土地の固定資産税の軽減を受けられます。ただし、建物の固定資産税は新しくかかりますので、1月1日過ぎに完成させるケースと比較検討する必要があります。 　 解体や完成の時期で税金に違いが出ますが、募集時期など経営面を第一に考えてスケジュールを立てた方がよいと思います。

【税金】　都市計画税　2002-6-11

都市計画税は、道路・公園・下水道などの都市計画事業を行う費用の財源として、土地と家屋に対して課税される地方税です。原則として市街化区域内の土地・家屋にかかります。 　 税額は固定資産税評価額×税率です。税率は、市町村が0.3％を上限に定めますので、地方によって異なります。毎年1月1日現在の所有者に、固定資産税と一緒にかかります。 　 住宅の場合（集合住宅も）、1戸（1室）当たりの土地が200平米までの部分については、税金が3分の1に軽減されます。 　 住宅建物の軽減も市町村によってはあります。確認されるとよいでしょう。

【税金】　賃貸住宅の不動産取得税　2002-6-25

不動産取得税は、不動産を取得したときにかかる地方税です。建物では、一定の床面積を超えると税金が安くなります。 　 賃貸住宅1戸の床面積が40平米以上あれば、建物評価額から1戸当たり1200万円の控除がうけられます。1戸当たり1200万円というと、賃貸住宅の多くは建物評価額がゼロになり、不動産取得税はかかりません。 　 床面積が40平米以上というのは、1戸の専有面積と共用部分を按分した面積との合計です。注意するのは床面積の計算方法です。エントランス、電気室、エレベーター、内部階段、中廊下は按分できますが、開放廊下、バルコニー、ピロティは入りません。 　 1Kや1LDKの住宅を計画する場合、この条件を満たすようにされたらいかがでしょうか。

【企画】 「一般定期借地権」のポイント　2001-11-27

３種類の定期借地権のなかで、長期の一般定期借地権の要点は、 　 ・借地期間を50年以上とする。 ・期間満了時の更新はない。 ・建替えによる借地期間の延長はない。 ・建物の買取請求をしない旨を定めることができる。 ・原則的に、更地で返還される。 ・建物用途の制約はない。 ・権利金・保証金・地代が得られる。 ・資金が不要でリスクがない。 ・相続税の節税効果は大きくない。 ・ 相続税の権利金・保証金による納税、地代収入による延納、物納などが可能。 ・１戸建て分譲住宅、分譲マンションでの利用が多い。