| 賃貸住宅を建てようと思ったときから、入居の心配が付きまといます。 入居の見込を調べたうえで建てるのは当然ですが、それだけでは銀行や住宅金融公庫の審査がとおり難くなっています。そのなかで入居保証が増えてきています。 入居保証は、いわば保険です。いくらかのお金を支払う代わりに、空室りスクを負担してもらいます。 ここでは入居保証を、満室保証から共済会方式まで広く解釈して取り上げます。 |
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| 満室保証 | 新築後から、満室になるまでの間、家賃が保証されます。賃貸住宅仲介業者との間で３ヶ月とか６ヶ月の保証期間を決めておき、その間に業者が満室にします。家賃の５％程度を保証料として支払います。（満室保証は広い意味で使われることもありますが、ここでは狭く解釈しました） |
| 家賃保証 | 家賃の５％程度を保証料として支払うことで、契約家賃の１００％が保証されます。数年単位での契約が普通です。敷金はオーナー管理、業者管理さまざまです。管理料が保証料に含まれている場合は１０％程度になります。（家賃保証は一括借上と同じ意味で使われることもありますが、空室・滞納だけを保証することもありますので、別にしました） |
| 一括借上 | 一定期間、建物を借り上げてもらい、契約家賃を受け取ります。業者は入居者に転貸しますので、オーナーと入居者との間に賃貸借契約は発生しません。期間は５年から１０年ぐらいが多いです。その後は２年更新です。家賃は２年ごとに見直しをします。入居者からの敷金は業者の方で預かるのが普通です。完成引渡し後の免責期間を１〜２ヶ月ほど設けていることが多く、その場合、広告宣伝費を業者が負担するケースもあります。 |
| 共済会方式 | 共済会に加入金を支払い入会します。家賃の５％を共済掛金として支払い、空室時に家賃の９０％が保証されます。敷金はオーナーで管理できます。ローン期間中は継続できます。 |
| 入居保証は、各社さまざまなやり方ですので、なかなか一般論としてお話できません。ここでは、大胆かつ勝手にまとめました。個々には違うかもしれませんが、大体の感じはつかめたかと思います。 入居保証はどこがしてくれるのか？ |
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| 不動産会社 | 賃貸住宅の仲介を専門に、多店舗展開しているところとか、地域で仲介に強い業者がおこなっている。 |
| 管理会社 | 管理を専門にしているが、仲介にも手を広げているところが多い。 |
| 建設会社 | 別会社を作って対応している。仲介力がないため不動産業者に、丸投げすることも多い。 |
| ハウスメーカー | 別会社を作って対応している。それなりに仲介力を持っているが、建築の営業エリアに追いつかないため、他の業者を使うこともある。 |
| 共済会 | ○○建託、○○○共済など。 |
| 空室のリスクが減り、融資も受けやすくなるので、入居保証はお勧めします。 ただし、収入が減りますので、立地を十分判断してその必要性を見極めてください。それに、保証会社の会社内容にも注意が必要です。特に敷金を保証会社が管理する場合は。 建てる方からすれば、２０年３０年の保証を希望しますが、現実的には無理です。将来の予測が、保証する方も分からないからです。契約を更新していく方法を選ぶのがベターです。（３０年保証を宣伝する会社もありますが・・・） |
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