2002-4-1

あなたは、住んでいる町の人口構成を調べたことがあるでしょうか？ 　 市役所の資料室に行けば、詳細な人口統計があります。それを見ると町別、年齢別の人口やそれらの増加率を知ることができます。 　 このデータを元に、土地の活用方法を考えてみるのはいかがでしょう。 　 たとえば、他の地域と比較して0〜9歳の人口が多いとファミリー賃貸の市場があるといえます。現在の状況を知ることも大切ですが、これからどう変化していくかを予測することが重要です。 　 ところで、65歳以上の高齢者がこれから増え続けていくことは、人口統計を見ればすぐにわかります。これからの賃貸住宅経営は、高齢者対応の視点が求められます。 　 今まで民間の賃貸住宅では、高齢の夫婦や単身者に貸し渋る傾向がありました。病気になった時の対応、失火の不安、保証人がいない、家賃滞納などの不安要因があるからです。こういった層は公営住宅が受け皿になっていました。 　 しかし、これからの賃貸市場においてシルバー層は、無視できない存在になります。それも元気で裕福な入居者が増えていきます。新しく生まれる巨大な市場に、もっと目を向けるべきでしょう。（各地区の高齢化率のデータも市役所に揃っています） 　 　☆内閣府＞高齢社会対策＞高齢化の現況　 　　　 ここでは「高齢者向け優良賃貸住宅制度」のポイントを解説します。 　 高齢者向け優良賃貸住宅制度とは、高齢者(60歳以上)のための優良な賃貸住宅を供給促進するために、建設費の助成と家賃の減額の助成を行う制度です。 　 この制度は、平成10年度より実施されていましたが、平成13年に高齢者居住法により法制化されました。そして、事業計画の審査基準の緩和や税制上の優遇措置などが拡充されました。 　 この制度のポイントは、以下の通りです。 　 ● 毎年、事業者を募集していますが募集期間があり、その年度の予算によって募集戸数が決められます。 ● 建物の条件として、5戸以上、１戸当たりの床面積25平米以上、耐火構造または準耐火構造などの要件があります。このほか、住宅金融公庫等を利用する場合は、それらの融資条件が加味されます。 ● 建設費の一部に補助が受けられます。住宅の共用部分（廊下・階段・駐車場・公園など）の工事費と高齢者向け設備（手すり・段差の解消等のバリアフリー化・緊急通報装置など）の設置費用の2/3が補助の対象です。おおよそ工事費全体の10％前後になります。 ● 一定収入の世帯を対象に、事業者が行う家賃の減額に対して国、地方自治体から20年間の家賃補助があります（さらに20年以内の更新可）。特優賃と違い、入居者に対する毎年の家賃アップはありません。 ● 住宅金融公庫の融資条件(敷地面積・住宅部分の延べ床面積・1戸当たりの床面積)の緩和、融資限度額の引き上げがあります。 ● 一定基準の既存賃貸住宅を改修することで、高優賃の対象になります。 ● 住宅金融公庫では、高優賃仕様に改修することを前提に、一定基準の中古賃貸住宅の購入費用に融資がつきます（建物のみ）。 ● 住宅金融公庫等からの借入に対して、地方公共団体が利子補給します（返済開始から５年間、2.0％前後の助成）。 ● 固定資産税の減税（当初5年間、1/3に減額）や減価償却の割増償却（当初５年間）などの税制上の優遇措置を受けることができます。 ● 高齢者対応仕様により建築工事費がアップします（床の段差を無くす、階段・浴室・便所に手すりを設置、廊下・出入口を広くする、緊急時通報システムの整備など）。 ● 住宅供給公社、社会福祉法人・民間管理法人による一括借上または管理受託とすることが必要です。 　 ※ 制度内容や補助の金額は、地方公共団体によって異なります。詳しくは、地方公共団体、または、各地域の住宅供給公社にお問い合わせください。 　 　☆東京都住宅局＞高齢者向け優良賃貸住宅の供給