私が倒産しかかった父の代の木材販売業の土地の有効活用を考えたのは、３年ほど前になります。最寄のＪＲ駅より２０００Ｍの第一種住居地域にあり、特徴としてはＳＫＩＰ計画というＮＨＫ・埼玉県・早稲田大学・ソニー等の映像通信の再開発計画のメイン道路の入り口に位置していることです。この再開発はあと１年強で完成の予定です。
当初は標準的観点から質の良いアパート・マンションを想定し、積水ハウス・三井ホーム・パナホーム・大和ハウス４社に勉強のつもりで相談させて頂きました。考える土台としての地質調査・平面測量図も出来れば無料で入手したかったというのも本音ではありました。しかし、どの会社も長期の借入をかかえ似たような収支でとても満足のいく結果ではありませんでした。
住居系ということで、福祉・ペット・車・コンビニ・飲食等視野を広くかまえ自走式の立体駐車場に一時決まりかけましたが、面積がやや狭いことや投資が大きいことから断念しました。 色々考えるうちに洗車場の営業マンと会ったことから、これに複合させて活用すれば実質利回り的には最も良いのではないかと気がつき、洗車場・レンタル収納庫・セゾンＣＤ（現金自動支払機）の複合に決定しました。レンタル収納庫は私自身が考案し、セゾンＣＤは都銀はじめ消費者金融７件ほどの企画部にＤＭを直接送った結果、セゾンさんがお話に乗って頂けました。
３者の複合といいましても理解しにくいと思いますが、洗車場は土日程度しか集客を見込めないため、それ以外の平日は６台あるふき取り場を、収納庫の出し入れのための一時駐車場に、また、セゾンＣＤを使うお客様の一時駐車場にも活用するというものです。面積配分は、洗車場に１３０坪、収納庫に４０坪、セゾンＣＤに１坪弱としました。投資は２３００万ほどで収益ベースでの利回りは６０％ほどです。売り上げ比は約１８対４対１です。
結果は借金をせずにすみましたし、純利は前ハウスメーカー４社のちょうど２倍程度を確保することが出来ましたので正解ではあったと思います。ただ、理想的には、レンタル収納庫７０坪、洗車場１００坪、セゾンＣＤ１坪弱にするのがよかったと後悔しています。こうすることで手取りをほぼ年２００万円増やすことが可能になります。洗車場の売り上げは天気や競合店に大きく左右しますし、セゾンＣＤの賃貸料は少ないので、やはり収納庫の安定感がきわだっているといえます。
知識や経験を持っているかいないかで土地の有効利用はこうも違うものかと肌で感じています。もし、この３者による複合利用をお考えの方がいらっしゃいましたら、より良い面積の配分等ご意見申し上げることが出来ると思いますのでお声をおかけ下さい。土地活用はかなり長期のものですので、始めの計画一つで人生を大きく変えてしまうほど影響力のあるものであると痛感しています。なお、土地は会社名義であり相続問題はほとんど考慮する必要の無かったことをつけ加えておきます。
借金しないで土地活用 |
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土地の複合利用（埼玉県 稲垣さん） 2001-11-1
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